Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem działającym na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz ustawy 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa to organizacja posiadająca osobowość prawną, której celem jest prowadzenie działalności polegającej na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych zrzeszonych mieszkańców.

Kto jest a kto może być członkiem spółdzielni mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkiem spółdzielni jest/są:

1. Osoba fizyczna (choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ją ograniczoną):

• której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
• której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, tzw. ekspektatywa własności”
• będąca założycielem spółdzielni.

2. Oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

3.Osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni, z zastrzeżeniem ust. 9. Osobie tej nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Powinien złożyć deklarację członkowską, a spółdzielnia ma obowiązek podjąć uchwałę o przyjęciu go w poczet członków. Deklaracja taka powinna być złożona na piśmie pod rygorem nieważności. Może ona być złożona przez pełnomocnika osoby przystępującej do spółdzielni (wyrok SN z dnia 19 lutego 2004 r., IV CK 74/03).

Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 r. spółdzielnia mieszkaniowa mogła odmówić przyjęcia kandydata, nawet wówczas gdy przysługiwało mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków, np. gdy kandydat mógłby po przyjęciu w poczet członków spółdzielni zostać z niej wykluczony (zob. wyrok SN z dnia 22 lutego 1968 r., I CR 7/68). Spółdzielnia miała prawo żądać, aby określona osoba wyraziła wolę zostania członkiem spółdzielni, np. gdy następowała zamiana lokali. Mówił o tym wyrok SN z dnia 17 marca 1986 r., I CR 485/85).

Obecnie nie może to mieć miejsca, gdyż spółdzielnia mieszkaniowa decyduje o przyjęciu tylko niektórych członków, których roszczenie o przyjęcie w poczet członków sąd rozpatrywać będzie wyłącznie w oparciu o przesłanki wynikające z przepisów.

Członkostwo w spółdzielni powstaje m.in. z chwilą:

1. nabycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
2. nabycia ekspektatywy własności;
3. zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
4. zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członkostwo nie zostało nabyte wcześniej;
5. w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w wyniku śmierci uprawnionego jeżeli przed upływem jednego roku osoba uprawniona złożyła pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
6. wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku osób będących założycielami spółdzielni.

Kiedy ustaje członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej?

Członkostwo w spółdzielni ustaje m.in. z chwilą:

1. wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
2. zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w tym prawie;
3. zbycia prawa odrębnej własności lokalu lub udziału w tym prawie;
4. zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie;
5. wygaśnięcia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
6. rozwiązania umowy o budowę lokalu.

Jeżeli członkowi przysługuje w danej spółdzielni więcej niż jeden tytuł prawny do lokalu będący podstawą uzyskania członkostwa, utrata członkostwa następuje dopiero w przypadku utraty wszystkich tytułów prawnych do lokali w ramach tej spółdzielni. Przepis ten stosuje się odpowiednio do członka, który jest stroną umowy lub umów o budowę lokalu lub lokali.

Członkostwo osób będących założycielami spółdzielni ustaje, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.

W razie pytań i wątpliwości związanych z powyższą materią zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Łukaszem Moczydłowskim: moczydlowski[at]prokurent.com.pl

Autor:

Łukasz Moczydłowski – Adwokat / Starszy Partner