Co zmieni się dla rolników i właścicieli?

W grudniu 2025 r. opublikowano projekt ustawy dotyczącej dzierżaw gruntów rolnych, który ma za zadanie wypełnić lukę w polskim porządku prawnym i kompleksowo uregulować prywatny rynek dzierżawy rolniczej. Ustawa, ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od jej ogłoszenia i stanowi odpowiedź na wieloletnie postulaty formułowane przez rolników i przedstawicieli doktryny.

Poniżej przedstawiamy analizę najważniejszych zmian, które wpłyną na sposób zawierania, wykonywania i rozwiązywania umów dzierżawy w Polsce.

Obowiązkowa forma pisemna i koniec ustnych porozumień

Jedną z najważniejszych zmian jest likwidacja możliwości zawierania ustnych umów dzierżawy gruntów rolnych. Zgodnie z art. 5 projektu, umowę dzierżawy rolniczej będzie należało zawrzeć w jednej z trzech dopuszczalnych form pod rygorem nieważności:

1. Forma pisemna z datą pewną – z potwierdzeniem okazania umowy notariuszowi, wójtowi lub kierownikowi biura powiatowego ARiMR.
2. Forma elektroniczna.
3. Forma akty notarialnego.

Dodatkowo, każda umowa będzie musiała zawierać załącznik w postaci protokołu z wydania przedmiotu dzierżawy, w którym opisany zostanie stan nieruchomości (obszar, stan budynków, urządzeń, inwentarza lub zasiewów).

Ważne dla posiadaczy obecnych umów: Zgodnie z przepisami przejściowymi (art. 29), umowy zawarte przed wejściem w życie ustawy będą ważne jeszcze tylko przez 3 lata, jeśli zostały zawarte w formie innej niż określonej w ustawie. Po tym czasie nieprzekształcone umowy ulegną rozwiązaniu z mocy prawa. W obecnym stanie prawnym, umowy dzierżawy rolniczej zawarte na czas dłuższy niż trzydzieści lat, uznawano za zawarte na czas nieoznaczony po upływie tego terminu.

Podział na dzierżawy krótkoterminowe i długoterminowe

Projekt wprowadza ramy czasowe, które mają wymusić większą stabilność w rolnictwie:

• Dzierżawy krótkoterminowe: do 8 lat.
• Dzierżawy długoterminowe: powyżej 8 lat, jednak nie dłużej niż na 30 lat.

Co istotne, ustawodawca przyjął domniemanie, że umowy zawarte na czas nieoznaczony, na okres dłuższy niż 30 lat, na okres aktywności zawodowej lub życia stron, traktuje się jako długoterminowe umowy zawarte na 30 lat.

Prawa i obowiązki stron – wzmocnienie pozycji dzierżawcy

Projekt kładzie duży nacisk na wyważenie interesów obu stron:

• Uprawnienia dzierżawcy: dzierżawcy długoterminowi zyskują prawo do poddzierżawienia lub oddania do bezpłatnego używania do 25% przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, pod warunkiem, że poddzierżawa jest uzasadniona zasadami prawidłowej gospodarki, do końca umowy pozostało ponad 3 lata, a dzierżawcy zostało mniej niż 5 lat do emerytury.
• Kontrola wydzierżawiającego: właściciel zyskuje prawo wstępu na teren dzierżawy w celu kontroli, czy dzierżawca dba o zdolność produkcyjną gruntu. W przypadku długoterminowych umów, wydzierżawiający ma prawo żądać informacji o planach produkcyjnych (nie częściej niż raz w roku).

Prawnym okiem: Dlaczego analiza projektu jest niezbędna już teraz?

Z perspektywy praktyki prawniczej kluczowe w projektowanej ustawie są przepisy dotyczące dzierżawy gruntów rolnych, które decydują o bezpieczeństwie stron w sporze sądowym. Projekt nakłada na strony nowe obowiązki w zakresie protokołowania wydania nieruchomości. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 5 ust. 7 projektu, domniemanie wydania przedmiotu dzierżawy w stanie zdatnym do użytku powstaje automatycznie, jeśli strony nie sporządzą protokołu. Oznacza to, że dzierżawca, który zaniecha sporządzenia tej dokumentacji, może mieć trudności z dochodzeniem roszczeń od wydzierżawiającego, gdy po czasie ujawnią się istotne wady gruntu lub budynków.

Co więcej, ustawa w zakresie nieuregulowanym odsyła do przepisów Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że nową ustawę należy traktować jako przepisy szczególne (a więc mające pierwszeństwo w stosowaniu w przypadku kolizji) wobec ogólnych zasad dzierżawy uregulowanych w Kodeksie Cywilnym. 

Jak skutecznie zarządzać ryzykiem prawnym i unikać kosztownych sporów?

W dynamicznym środowisku biznesowym prawo nie powinno być przeszkodą, lecz fundamentem bezpieczeństwa Twojej firmy. Odpowiednio skonstruowane umowy oraz proaktywne podejście do rozwiązywania problemów to najskuteczniejsza droga do ochrony kapitału i uniknięcia wieloletnich, kosztownych sporów sądowych. Jako doświadczona kancelaria prawna, bierzemy na siebie ciężar zabezpieczenia Twoich interesów, oferując:

• Projektowanie szczelnych rozwiązań umownych: Tworzymy dokumentację, która precyzyjnie definiuje prawa i obowiązki stron, minimalizując pole do niejasnych interpretacji – głównego źródła konfliktów biznesowych.
• Strategiczne zarządzanie ryzykiem: Identyfikujemy potencjalne zagrożenia prawne jeszcze przed powstaniem sporu, proponując rozwiązania, które pozwalają zamknąć problem na etapie negocjacji.
• Profesjonalne prowadzenie sporów i mediacji: Jeśli konflikt jest nieunikniony, reprezentujemy Twoją firmę z pełnym zaangażowaniem, dążąc do wygranej przed sądem lub wypracowania korzystnej ugody, która pozwoli Ci szybko wrócić do bieżącej działalności.
• Szybką reakcję w sytuacjach kryzysowych: Rozwiązujemy bieżące problemy prawne, które blokują rozwój Twojego biznesu, dbając o to, by każda decyzja była zgodna z aktualnymi przypisami i Twoim interesem gospodarczym.

Zamiast reagować na problemy, gdy te już urosną do rangi sporu sądowego, postaw na prawną profilaktykę i profesjonalne wsparcie. Nie pozwól, by niejasne zapisy czy brak odpowiednich zabezpieczeń hamowały Twój rozwój. Wypełnij formularz kontaktowy poniżej i umów się na konsultację z naszym ekspertem, aby dokonać weryfikacji zawartych przez Ciebie umów i zyskać spokój ducha w prowadzeniu gospodarstwa.

Eksperci przygotowujący artykuł:

Aniela Kufel
Studentka SGGW Wydział Technologii Żywności

Sprawdź, jakie działania warto podjąć w swojej sytuacji

Wypełnij krótki formularz i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji z adwokatem. Wskażemy możliwe dalsze kroki.