Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) to państwowa osoba prawna i agencja wykonawcza, która powstała na mocy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa. KOWR rozpoczął działalność z dniem 1 września 2017 r. KOWR wykonuje wiele zadań mających na celu wsparcie rozwoju sektora rolno-spożywczego, m.in. poprawia strukturę obszarową gospodarstw rolnych, zabezpiecza majątek Skarbu Państwa i wspiera organizowanie gospodarstw rolnych na gruncie Skarbu Państwa czy obsługuje fundusze promocji produktów rolno-spożywczych.
Z perspektywy rolników ważnymi zadaniami KOWR jest również wykonywanie prawa pierwokupu ziemi przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa oraz rozpatrywanie wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej.
Prawo pierwokupu
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego KOWR, działając na rzecz Skarbu Państwa, jest uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu, jeśli to prawo nie przysługuje dotychczasowemu dzierżawcy nieruchomości rolnej. Z prawa pierwokupu można skorzystać, gdy nieruchomość rolna zmienia właściciela w wyniku zawarcia umowy sprzedaży.
Skorzystanie z prawa pierwokupu jest obwarowane wieloma wyłączeniami, np. w sytuacji, gdy nabywcą jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, osoba bliska zbywcy lub park narodowy, nabywający nieruchomość na cele związane z ochroną przyrody, KOWR nie może z niego skorzystać.
Aby skorzystać z prawa pierwokupu KOWR musi zostać zawiadomiony o możliwości skorzystania z tego prawa. I tak, w zależności od rodzaju zdarzenia prawnego, informację tę przesyłać może notariusz, nabywca nieruchomości, sąd, organ administracji lub organ egzekucyjny. Należy przy tym pamiętać, że w razie niedokonania takiego zawiadomienia czynności prawna jest nieważna z uwagi na brzmienie art. 599 kodeksu cywilnego – niedopełnienie obowiązku ma więc bardzo negatywne skutki na planowaną transakcję.
W przypadku skorzystania z prawa pierwokupu KOWR przesyła zbywcy oświadczenie, złożone w formie aktu notarialnego, oświadczenie jest dodatkowo publikowane na stronie Biuletynu Informacji Publicznej KOWR, a nowym nabywcą nieruchomości rolnej staje się Skarb Państwa.
Nabycie nieruchomości rolnej przez inny podmiot
Obrót nieruchomościami rolnymi jest w Polsce bardzo ograniczony. Zgodnie z przepisem art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (pod warunkiem, że po nabyciu nieruchomości powierzchnia jego gospodarstwa nie przekroczy 300 ha), chyba, że ustawa stanowi inaczej. Ta sama ustawa już w art. 2a ust. 3 zawiera katalog wyłączeń, dopuszczających nabycie ziemi przez inne podmioty, np. osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego i Skarb Państwa, a także inne podmioty, np. państwowe spółki z sektora energetycznego, nabywające nieruchomości na cele związane z budową lub modernizacją urządzeń przesyłowych. Wyłączenia pozwalają również na nabywanie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha, nabywanie w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego lub w wyniku podziału i łączenia spółek handlowych.
Co w sytuacji, gdy nieruchomość chce nabyć, np. uczelnia, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub inna spółka prawa handlowego? Zgodnie z art. 2a ust. 4 może to nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, która jest wydawana w formie decyzji administracyjnej.
Zgoda udzielana jest na wniosek, który może złożyć zbywca nieruchomości, osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rolne, rolnik zamierzający powiększyć gospodarstwo rolne, uczelnia, lub nabywca nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty dotyczące zbywanej nieruchomości oraz oświadczenia zbywcy i nabywcy o spełnianiu odpowiednich warunków.
KOWR wydaje decyzję w terminach określonych przez kodeks postępowania administracyjnego, co do zasady w terminie 30 dni.
Jeśli KOWR wyrazi zgodę, strony umowy mogą sfinalizować zamierzoną transakcję.
W przypadku, gdy KOWR nie zgodzi się na nabycie nieruchomości, osoba składająca wniosek ma czas na złożenie odwołania od tej decyzji. W przypadku braku odwołania, gdy decyzja stanie się ostateczna, zbywca może złożyć do KOWR pisemny wniosek o zapłatę ceny nieruchomości po cenie rynkowej. W takim przypadku KOWR powiadamia zbywcę o tej cenie. Zbywca może zakwestionować wysokość ceny poprzez wystąpienie z odpowiednim żądaniem do sądu, lub wycofać wniosek o wyrażenie zgody, rezygnując tym samym z zamiaru sprzedaży nieruchomości. Jeśli cena rynkowa, ustalona przez KOWR, odpowiada zbywcy, właścicielem nieruchomości staje się Skarb Państwa.
Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w uzyskaniu zgody KOWR na nabycie nieruchomości, lub mają Państwo pytania lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Piotrem Włodawcem: włodawiec@prokurent.com
Autorzy:
- Piotr Włodawiec – Radca prawny / Starszy Partner
- Mariusz Bonisławski – Radca Prawny
