Lokal użytkowy – obniżenie czynszu za najem a Koronawirus

Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące najmu lokali użytkowych, przewidują możliwość ulg w zapłacie czynszu z powodu pogorszenia sytuacji finansowej najemcy z ważnych przyczyn losowych.

1. W pierwszej kolejności należy sięgnąć do umowy najmu na lokal użytkowy – należy sprawdzić czy znalazły się w niej zapisy definiujące pojęcie siły wyższej oraz sposób postępowania w przypadku jej wystąpienia. Jeżeli takie uregulowanie znalazło się w umowie należy zastosować się do jego treści.
2. Podstawowe znaczenie dla kwestii obniżki czynszu z powodu ogłoszenia w Polsce stanu epidemii ma np. 357 k.c. – przepis ten przewiduje klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków prawnych. Zmiana ta nie może mieć charakteru indywidualnego, ma być niezależna od strony i nieobjęta typowym ryzykiem umownym. Niewątpliwe, wystąpienie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej epidemii oraz idące za tym ograniczenia (w tym odgórny zakaz prowadzenia określonego rodzaju działalności gospodarczej) możemy uznać za nadzwyczajną zmianę stosunków prawnych.

• W tej sytuacji decyzję o obniżeniu czynszu najmu podejmuje wynajmujący. Najemca winien jednak złożyć stosowny wniosek odpowiednio uzasadniony oraz zawierający oznaczenie prowadzonej przez niego działalności, jej adres, kontakt. Istotnym elementem takiego wniosku powinno być wskazanie okresu, za który najemca chce obniżenia czynszu. Powinien on również do wniosku dołączyć bądź dołączyć w późniejszym terminie dokumenty potwierdzające spadek bądź brak dochodów za dany okres (np. miesięczny raport z kasy fiskalnej).

W przypadku decyzji odmownej, najemca będzie mógł domagać się obniżenia/rozwiązania umowy najmu na drodze postępowania sądowego

1. Odpowiedzialność ex contractu – np. 471 k.c. – brak płatności czynszu spowoduje powstanie szkody po stronie wynajmującego. Wówczas wynajmujący może na drodze postępowania sądowego dochodzić naprawienia szkody. To na najemcy będzie spoczywał obowiązek udowodnienia, że nie spełnienie świadczenia nie powstało z jego winy oraz, że zachował należytą staranność aby świadczenie spełnić.

1. Na rozważenie zasługuje również instytucja przewidziana w np. 495 k.c. – Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego – na podstawie tego przepisu wynajmujący może żądać opuszczenia lokalu przez najemcę tak aby umożliwić uzyskiwanie przychodu od innego najemcy.

W tym momencie, najlepszym rozwiązaniem byłoby polubowne rozwiązanie sytuacji pomiędzy wynajmującym a najemcą co do kwestii płatności czynszu. Uzyskanie bowiem prawomocnego wyroku obniżającego czynsz bądź zwalniającego z jego płatności będzie czasochłonne. Nie wiadomo również jaki kierunek obierze judykatura. Oczywiście najemca może zaproponować również inne rozwiązania jak np. przedłużenie umowy najmu o okres zawieszenia świadczenia usług w lokalu. Dlatego też istotne jest wzajemne zrozumienie sytuacji w jakiej postawieni zostali zarówno najemcy jak i wynajmujący oraz dojście do porozumienia w kwestii płatności czynszu.

Czekamy też na zapowiadane regulacje ustawowe.

Autor: r. pr. Jan Rostafiński

Paula Radecka

Pismo Ewy Kolankiewicz, Pełnomocnik Prezydenta ds. współpracy z organizacjami.