Najem lokalu w czasie epidemii COVID-19
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.) w zakresie dotyczącym najmu lokali.
Zmiany ww. ustawy wprowadzone ustawą z dnia 16 kwietnia 2020 r. o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 1) (Dziennik Ustaw, poz. 695 z 2020 r). nie dotyczą problematyki najmu lokali.
Przypominamy te regulacje, które nadal obowiązują:
- Przedłużenie umowy najmu lokalu na dotychczasowych warunkach (art. 31s. ustawy)
- W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
- Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.
- Przepisu o przedłużeniu umowy najmu nie stosuje się:
1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie „ustawy koronawirusowej” albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a) czynszu lub
b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
- Czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy lokalu mieszkalnego umowy najmu lub wysokości czynszu (art. 31t. ustawy)
- Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
- Przepisu powyższego nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (pomimo pisemnego upomnienia lokal nadal jest używany sprzecznie z umową; podnajęcie lokalu bez wymaganej zgody; używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki) lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
- Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:
1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
- Przedłużenie terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenia wysokości czynszu (art. 31u. ustawy)
- W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
- Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
- Przepisu powyższego nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (np. zwłoka z zapłatą czynszu, użytkowanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem) lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Autorzy/Author:
Jan Rostafiński/partner, radca prawny/partner/Legal adviser,
Paula Radecka, prawnik/lawyer
Zainteresował Cię artykuł, udostępnij go.
e-mail: koronawirus@prokurent.com
#KancelariaProkurent
Kancelaria Prokurent była z Klientami w 1989 r. w trakcie zmian ustrojowych w Polsce, kiedy była uchwalana Konstytucja z 1997 roku, a także gdy Polska wchodziła do NATO i UE oraz w trakcie międzynarodowego kryzysu finansowego w 2008 r. Za nami i przed nami dużo dobrego.
#ProkurentLawOffice
The Prokurent Law Firm was with clients during the legal system transformation in Poland, when the Constitution of 1997 was adopted, also when Poland joined NATO and the EU, as well as during an international financial crisis in 2008. A lot of good things behind us and ahead of us.
