Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest specjalnego rodzaju uchwałą rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na obszarze tego miasta lub gminy. Zawiera przede wszystkim przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania terenu. Może określać usytuowanie budynku względem drogi i innych terenów publicznie dostępnych oraz granic przyległych nieruchomości. Wśród zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni znajdują się informacje dotyczące wielkości budynku, liczby kondygnacji, czy nawet rodzaju dachu. MPZP może narzucać kolorystykę obiektów budowlanych oraz detale budynku. Zatem omawiany plan definiuje wiele różnych kwestii mających wpływ na wybór projektu, a w rezultacie także na jego wykonanie. Przyszli inwestorzy są ściśle związani z jego postanowieniami, dlatego warto zapoznać się z tą materią zanim rozpoczniemy planowaną zabudowę.
Zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego regulowane są ustawą o planowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniem ministra infrastruktury. Według nich plan powinien ustalać przeznaczenie terenów, podawać intensywność zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalne gabaryty zabudowy, linie obowiązujące lub nieprzekraczalne, przy których sytuowane będą budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, zasady dojazdu i parkowania samochodów. Może też zawierać ustalenia dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki bądź geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
MPZP stanowi podstawę planowania przestrzennego oraz reguluje zasadę zagospodarowania przestrzeni. Jest dokumentem stanowiącym akt prawa miejscowego. Zamieszczone są w nim zarówno część tekstowa jak i graficzna. Pierwsza z nich stanowi treść uchwały rady gminy i zawiera opisane szczegółowe warunki przeznaczenia danego terenu oraz wymagania względem realizowanych inwestycji. Kolejna, stanowi załącznik do części tekstowej planu. Umieszczone są w niej mapy danego terenu, na których zaznaczono obszary przeznaczone pod zabudowę, tereny zielone, rolnicze, przemysłowe, drogi i inne. Ta część planu zagospodarowania sporządzana jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 lub 1:2000.
W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu sygn. IV SA/Po 384/24, który rozstrzygał w przedmiocie zakazu lokalizacji bezpośrednich zjazdów z drogi krajowej, będącej poza granicami MPZP. Wprowadzenie do planu miejscowego ww. regulacji stanowi wówczas przekroczenie zakresu dopuszczalnych ustaleń planu miejscowego. Jedynym aktem zezwalającym na lokalizację zjazdu jest decyzja administracyjna wydana przez zarządcę drogi. Z powyższego można wywieść, że gmina w ramach władztwa planistycznego nie może w uchwale podejmować rozstrzygnięć, które zastrzeżone są dla zarządców dróg. Sąd administracyjny podkreśla, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, jest usytuowany wśród źródeł prawa powszechnie obowiązującego, a zatem pozostawać powinien w zgodzie z Konstytucją, ustawami oraz aktami podustawowymi. Organy gminy stanowiące prawo miejscowe, w tym plany zagospodarowania przestrzennego, związane są bowiem zasadą praworządności wyrażoną w art. 7 Konstytucji RP, co oznacza, że mają obowiązek działania na podstawie i w granicach prawa. Uchwała podejmowana przez gminę dotycząca MPZP nie może pozostawać w sprzeczności z aktami prawnymi wyższego rzędu. Przepisy gminne nie mogą także zawierać powtórzeń ustawowych, ani też ich modyfikować lub uzupełniać, gdyż jest to niezgodne z zasadami legislacji. Tak więc regulowanie przez gminę w inny sposób tego, co zostało już zamieszczone w źródle powszechnie obowiązującego prawa w istotnym stopniu narusza porządek prawny. Szczegółowy, zamknięty katalog elementów uwzględnianych i określanych w planie miejscowym zawierają przepisy art. 15 ust 2, 2a oraz 3 u.p.z.p. Żaden z nich nie przyznaje radzie gminy kompetencji do ustalania w drodze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ograniczeń od uciążliwości od obiektów drogowych oraz rozstrzygania w zakresie obowiązków podejmowania działań mających na celu niwelowanie uciążliwości inwestycji drogowych i nakładania na inwestorów dodatkowych obowiązków.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Niektóre inwestycje możliwe są do wdrożenia wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy na danym obszarze wspomniany plan nie obowiązuje, należy złożyć wniosek o jego uchwalenie. Wymóg ten związany jest z inwestycjami elektrowni bądź parku wiatrowego oraz obiektami handlowymi o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m2. Ponadto MPZP konieczny będzie w przypadku terenów szczególnych, takich jak byłe lotniska wojskowe, jednostki wojskowe, hitlerowskie obozy zagłady, dawne jednostki wojskowe Federacji Rosyjskiej, park kulturowy, uzdrowiska w strefie ,,A’’ oraz niektóre grunty rolne i leśne. O uchwalenie planu miejscowego należy ubiegać się także w przypadku gdy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przewiduje taki obowiązek. Studium uchwala rada gminy, jest to dokument określający politykę przestrzenną gminy. To dokument strategiczny, który jednak nie ma mocy prawa miejscowego. Studium powinno być aktualizowane co najmniej raz na kadencję rady gminy, aby odzwierciedlać zmieniające się uwarunkowania przestrzenne.
Jak podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku syg. II SA/Łd 204/24 ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Mimo, iż studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie kształtuje bezpośrednio prawnej sytuacji podmiotów zewnętrznych, w tym właścicieli nieruchomości, to jednak jego ustalenia z uwagi na ich ścisły związek z planami miejscowymi, w znacznym stopniu przesądzają o docelowym przeznaczeniu terenu. Stąd też ustalenia planu miejscowego ewidentnie przeciwne ustaleniom studium, prowadzą do naruszenia konstytucyjnej zasady zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. Zgodnie z art. 28 ust. 1 u.p.z.p. istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w całości lub części. Jednak w tym miejscu warto zaznaczyć, że w ocenie organu nie jest właściwym rozumowanie, że ustalenia studium stanowią katalog sposobów zagospodarowania danego terenu obligatoryjny do uwzględnienia w planie miejscowym. Ustalenia planu dla danego terenu muszą uwzględniać lokalne uwarunkowania i stosowanie do nich normować odpowiednie przepisy uchwały.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
W zależności od wielkości terytorium samorządowego z wnioskiem o sporządzenie Miejscowego Planu występują odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Procedura uchwalania miejscowego planu jest długotrwała, zależy od stopnia skomplikowania planu oraz wielkości terenu objętego planem. To co należy wiedzieć – po wejściu w życie nowego planu miejscowego, tracą moc inne plany lub też części odnoszące się do terenu, który objęty jest nowym planem zagospodarowania przestrzeni. Wstępna wersja miejscowego planu jest udostępniona do wglądu publicznego przez okres co najmniej 21 dni. W tym czasie można składać uwagi do planu.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem jawnym, dostępnym dla wszystkich zainteresowanych. Podlega publikacji w dzienniku urzędowym województwa, można go też znaleźć na stronie internetowej gminy lub miasta oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu gminy lub miasta. Jeżeli dokument będzie nam potrzebny w formie drukowanej, musimy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Są one wydawane odpłatnie.
Wypis i wyrys z MPZP to podstawowe dokumenty, które przedstawiają ustalenia miejscowego planu względem danej działki. Ich okazanie jest niezbędne w wielu czynnościach prawnych. Mówimy tutaj o konieczności udokumentowania ustaleń MPZP w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę, podziału działki, sprzedaży bądź kupna działki w celach budowlanych oraz zmian działek. Potrzeba ta powstaje także przy szacowaniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem wartość nieruchomości jest zależna od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Ingerencja w prawo własności
Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądem, w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podmiotami legitymowanymi do jego zaskarżenia są co do zasady właściciele nieruchomości położonych na terenie objętym planem. Upoważnienie gminy do ingerencji w prawo własności zawarte zostało w przepisie art. 6 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Uregulowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wpływają zatem na sposób wykonywania prawa własności, a gmina ma możliwość planowania przestrzeni publicznej niezależnie od istniejących stosunków własnościowych. Przyznanych uprawnień gmina nie może jednak wykonywać dowolnie. Przepis art. 1 ust. 2 u.p.z.p. wymienia szereg równorzędnych przesłanek, które winny zostać wzięte pod uwagę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z wyliczenia tych wartości, które należy uwzględnić, wynika że nie zawsze możliwe jest ich uwzględnienie w maksymalnym zakresie według żądań zainteresowanych podmiotów, gdyż niejednokrotnie dochodzi do kolizji tych wartości. W tej sytuacji prawo własności musi być często ograniczane ze względu na konieczność uwzględnienia innych wartości, jak potrzeby interesu publicznego, potrzeby bezpieczeństwa czy obronności, wymagania ochrony środowiska czy ochrony dóbr kultury. Nie oznacza to dowolności powodującej przekroczenie granic władztwa planistycznego gminy.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a Studium
Gmina nie ma obowiązku posiadania uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla całego swojego obszaru. W sytuacji braku MPZP na danym terenie, decyzje o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-ki”) wydawane są indywidualnie na podstawie analizy funkcji i cech zabudowy sąsiadującej. Oznacza to, że brak planu miejscowego nie blokuje możliwości prowadzenia inwestycji, ale proces uzyskania decyzji może być bardziej złożony i dłuższy.
Gmina ma obowiązek sporządzić i uchwalić Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, które jest dokumentem wytyczającym ogólne kierunki rozwoju przestrzennego gminy i stanowi podstawę do sporządzania MPZP. Studium jest obligatoryjne dla każdej gminy i pełni rolę strategicznego planu rozwoju przestrzennego na jej terenie.
Pomimo że Studium nie jest aktem prawa miejscowego (nie ma bezpośredniej mocy prawnej wobec obywateli), jego ustalenia są wiążące przy tworzeniu i uchwalaniu MPZP. Oznacza to, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z ustaleniami Studium.
W razie pytań i wątpliwości związanych z powyższą materią zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Piotrem Włodawcem: wlodawiec[at]prokurent.com.pl
Autorzy:
Piotr Włodawiec – Starszy partner
Marcin Bandurski – Partner
Natalia Olszewska Studentka Prawa
ŹRÓDŁA
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, sygn. IV SA/Po 384/24
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, sygn. II SA/Łd 204/24
- https://www.archon.pl/miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego-art-682
- https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou357
