Pojęcie siedliska pojawia się w kliku aktach prawnych, jednak w żadnym z nich nie wprowadzono jego legalnej definicji . Treść temu pojęciu nadało orzecznictwo sądów. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że działka siedliskowa stanowi grunt rolny. Za działkę siedliskową uważa się działkę pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego . Samo siedlisko nie stanowi jeszcze gospodarstwa rolnego, a jedynie jego wydzieloną część . W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęło się, że „działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego .” W orzecznictwie mocno podkreśla się także funkcję siedliska jako „terenu o charakterze kameralnym (prywatnym), na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe” . W skrócie można powiedzieć, że siedlisko realizuje dwie funkcje jednocześnie: socjalno-bytową, ponieważ zapewnia rolnikowi mieszkanie oraz gospodarczą, ponieważ budynki rolnicze zabezpieczają funkcjonowanie całego gospodarstwa. 

Pojęcie siedliska ściśle wiąże się z pojęciem „zabudowy zagrodowej”. Przepisy prawne definiują „zabudowę zagrodową” jako m.in. „budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych” . Zabudowa zagrodowa stanowi element siedliska, obejmując wszystko, to co znajduje się na powierzchni działki siedliskowej. W praktyce zagadnienie siedliska pojawia się najczęściej w kontekście przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy prawo budowlane  uzupełnienie zabudowy zagrodowej poprzez wybudowanie parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m nie wymaga pozwolenia na budowę. 

W przypadku uzupełnienia zabudowy zagrodowej wystarczy samo zgłoszenie do właściwego organu. Skoro więc istnienie zabudowy zagrodowej decyduje o istnieniu siedliska, rodzi się pytanie o to, od kiedy mówimy o zabudowie zagrodowej jako takiej. W orzecznictwie przyjmuje się, że zabudowa zagrodowa istnieje nawet wtedy, jeśli na działce znajduje się choćby jeden z budynków wykorzystywanych jako zaplecze gospodarstwa rolnego. Zwykle tworzenie zabudowy zagrodowej zaczyna się wraz z wybudowaniem budynku mieszkalnego – domu. Wokół niego w dalszej kolejności powstają pozostałe budynki i urządzenia składające się na zabudowę zagrodową. Siedliskiem może być więc także działka, na której znajduje się sam budynek mieszkalny . W orzecznictwie można spotkać nawet  śmielszą tezę, która stanowi, że dla uznania danej działki za siedliskową wystarczy sama możliwość jej zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.  

Podsumowując, z działką siedliskową mamy do czynienia w momencie, gdy zostanie ona zabudowana choćby jednym budynkiem należącym do gospodarstwa rolnego. Z kolei o uzupełnieniu zabudowy zagrodowej można mówić z chwilą wybudowania kolejnego (drugiego z kolei) budynku stanowiącego zaplecze dla prowadzonego gospodarstwa. Istotne jest, by wszystkie budynki posadowione na działce siedliskowej stanowiły całość pod względem funkcjonalnym.

Autor:

Piotr Włodawiec – Radca prawny / Starszy Partner

Źródła:

1. Zob. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 czerwca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2001 Nr 38 poz. 454 z póź. zmianami).
2.  Uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., sygnatura III CZP 12/69.
3.  Uchwała Sądu Najwyższego z 13 czerwca 1984 r., sygnatura III CZP 22/84.
4.  Wyrok NSA z dnia 16 czerwca 2015 r, sygnatura II OSK 2717/13.
5.  Wyrok z dnia 21 października 2009 r., sygnatura II SA/WR 215/09.
6.  Zob. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 Nr 75 poz. 690 z późn. zmianami).
7. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zmianami).
8.  Wyrok WSA w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r., sygnatura II SA/Lu 811/10.
9.  Wyrok NSA z dnia 2 lutego 2016 r., sygnatura I OSK 417/15.