Interpretacja powierzchni zabudowy pod biogazownię przez urzędy zależy od kilku czynników[1], głównie od celu analizowanego przepisu (np. wydania decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, ustalenia warunków technicznych przyłączeń, analizy zgodności z przepisami środowiskowymi, z M.P.Z.P., ustalenia obowiązku i wymiaru podatku). W praktyce mogą występować różnice w podejściu organów, zwłaszcza w kontekście OOŚ czy procedur budowlanych. Niektóre organy ochrony środowiska (RDOŚ, Wody Polskie) mogą traktować powierzchnię całego terenu inwestycji jako istotną dla oceny wpływu na środowisko, szczególnie gdy obejmuje ona np. otwarte zbiorniki fermentacyjne czy systemy magazynowania substratu.
W polskim systemie prawnym nie istnieje ustawowa definicja „powierzchni zabudowy”. Niektóre urzędy błędnie zaliczają całą strefę technologiczno-operacyjną (np. drogi wewnętrzne, pasy ochronne), co może prowadzić do nieprawidłowej kwalifikacji przedsięwzięcia w kontekście planów zagospodarowania terenu inwestycji.
– Jednakże zgodnie z Prawem budowlanym i Rozporządzenia o budowlach rolnych – biogazownia jest budowlą rolniczą, a jej powierzchnia zabudowy określana jest na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.
– Powierzchnia zabudowy obejmuje jedynie rzeczywistą powierzchnię zajętą przez fundamenty budynków i budowli, zgodnie z wykładnią rozporządzenia, czyli obiekty takie jak fermentatory, budynki techniczne, zbiorniki magazynowe. Nie wlicza się do niej elementów takich jak drogi wewnętrzne, chodniki, strefy ochronne, czy tereny biologicznie czynne (tereny zielone).
– Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p., w M.P.Z.P. określa się obowiązkowo m.in. maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Akty niższego rzędu (czyli właśnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego) nie mogą modyfikować tej definicji.
– W tej kwestii wypowiedział się Wojewoda Dolnośląski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 25 czerwca 2012 r., wskazując, że „ustawodawca uregulował w art. 15 ust. 2 pkt 6 upzp sposób ustalania wskaźnika intensywności zabudowy wskazując, iż jest to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.
– Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, przez powierzchnie zabudowy rozumie się powierzchnie terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, powierzchnia zabudowy wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni tej nie zalicza się: powierzchni elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu; powierzchni elementów drugorzędnych budynku, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego; powierzchni zewnętrznych obiektów pomocniczych, np. szklarni i przybudówek[2].
– Przez powierzchnia zabudowy przemysłowej rozumie się powierzchnie terenu zajęta przez fundamenty budynków i budowli związanych z działalnością przemysłową, zgodnie z rzutem poziomym ich obrysu na grunt. Nie obejmuje ona terenów komunikacyjnych (dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych) ani terenów zielonych. W przypadku obiektów przemysłowych, definicja powierzchni zabudowy może być regulowana przez: Polską Normę PN-ISO 9836:2015-12, określającą metody obliczania powierzchni i kubatury budynków.
– Powyższymi pojęciami w kontekście ustalania powierzchni zabudowy posługujemy się chcąc wyznaczyć „linie zabudowy i wielkości powierzchni zabudowy ” (dot. planów miejscowych oraz decyzji i wz):
- art. 15. ust. 2. u.p.z.p.;
- art. 61. ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.;
- § 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach,
– Chcąc wyznaczyć obowiązującą „maksymalną, nieprzekraczalną linie zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy” (dot. decyzji uwtp i wz):
- § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- Tabela 2 – Oznaczenia graficzne granic i linii regulacyjnych Polskiej Normy PN-B-01027, przywołanej w § 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy,
– W przypadku (MPZP) powierzchnia zabudowy to najczęściej stosunek sumy powierzchni budynków do powierzchni działki. Jeśli biogazownia powstaje na podstawie warunków zabudowy (WZ), urząd analizuje, czy powierzchnia zabudowy nie przekroczy maksymalnych wskaźników intensywności zabudowy.
W razie pytań i wątpliwości związanych z powyższą materią zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Piotrem Włodawcem: wlodawiec[at]prokurent.com.pl
Autor:
Marcin Pabian – aplikant radcowski
[1] Wyrok WSA w Gliwicach z 16 września 2024 r., sygn. II SA/Gl 319/24: Sąd odniósł się do definicji obszaru oddziaływania obiektu, wskazując, że zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, które wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W kontekście drogi dojazdowej podkreślono, że jej usytuowanie i charakter mogą wpływać na zakres obszaru oddziaływania.
[2] Źródło: https://www.prawo.pl/biznes/powierzchnia-calkowitej-zabudowy-maksymalna-minimalna-jak-obliczyc%2C150948.html?/
Zob. przykładowo wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu: z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 1226/12; z dnia 27 października 2011 r., IV SA/Po 648/11; z dnia 5 maja 2010 r., II SA/Po 58/10; z dnia 16 listopada 2010 r., II SA/Kr 774/10)
