Przy wydawaniu decyzji w przedmiocie warunków zabudowy albo przy wydawaniu pozwolenia na budowę „organy administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), mają obowiązek zbadać zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także z wymaganiami ochrony środowiska.” Wyrok WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 20 czerwca 2024 r. o sygn. akt IV SA/Po 94/24
– „SKO podkreśliło, że organ wydający decyzję w przedmiocie warunków zabudowy ma obowiązek sporządzić analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak i analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ww. ustawy). Sporządzenie analizy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wynikających, jak wskazał organ ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. (…) Organ zobowiązany był, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Zob. II SA/Bd 532/24 – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy LEX nr 3833327.
– Przypomnieć należy, że decyzja o WZ terenu jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter – nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa.
– Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony M.P.Z.P, jest dopuszczalna. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej (wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, LEX nr 1216331; wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2018 r., IV SA/Po 214/18, LEX nr 2492991).
- W praktyce administracyjnej, urzędnicy mogą odnosić się do definicji zawartych w innych aktach prawnych, takich jak Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, gdzie „powierzchnia zabudowy” jest definiowana jako powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, mierzona w rzucie poziomym zewnętrznych krawędzi budynku.
- Na koniec możemy zastosować argumentacje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w wyroku z dnia 20 czerwca 2024 r. o sygn. akt IV SA/Po 94/24, Inwestor w piśmie z dnia 14 sierpnia 2023 r. wyjaśnił, że powierzchnia 22.685m stanowi granicę terenu objętego inwestycją, określoną na załączniku graficznym przerywaną linia koloru czerwonego. Wyznaczony obszar stanowi prostokąt, w którym zawiera się planowana inwestycja. Powierzchnię zabudowy określono jako powierzchnię wszystkich obiektów jakie wchodzą w skład planowanej inwestycji, która mieści się w granicach od 2.500 m do 3.865 m. Powierzchnię podlegającą przekształceniu określono jako powierzchnię przeznaczona pod drogi, chodniki, miejsca postojowe itp., która mieści się w granicach od 600 m do 1.100 m. Planowana inwestycja nie należy do mogących zawsze lub mogących potencjalnie znaczącą oddziaływać na środowisko. (…) Wójt Gminy B., decyzją z dnia 28 września 2023 r. , ustalił WZ dla opisanej we wniosku budowy biogazowi rolniczej o mocy 499kW wraz z niezbędną infrastrukturą (…) W uzasadnieniu wydanej decyzji wyjaśniono, że teren pod planowaną inwestycję nie jest objęty M.P.Z.P. oraz strefami ochronnymi ustalonymi na podstawie przepisów szczególnych. Projekt decyzji został sporządzony przez osobą posiadającą kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty. Analizę warunków zabudowy i zasad zagospodarowania przeprowadzono w oparciu o wniosek inwestora wraz z kopią mapy zasadniczej w skali 1:1000 oraz kopią mapy glebowo-rolniczej w skali 1:5000, (…) W aktach sprawy znajduje się zarówno część opisowa wniosku, jak i graficzne przedstawienie zamierzenia inwestycyjnego wraz zagospodarowaniem terenu planowanej inwestycji. Opis zamierzenia inwestycyjnego jest wyczerpujący z punktu widzenia potrzeb określonych koniecznością jego kwalifikacji materialnoprawnej. Planowane, opisane we wniosku, zadeklarowane przez inwestora było wiążące dla organów o wydanie warunków zabudowy. (…) W utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie przyjmuje się, że w sytuacji wszczęcia postępowania na żądanie strony, treść zgłoszonego żądania określa rodzaj sprawy będącej przedmiotem postępowania, a także wyznacza właściwą normę prawa materialnego lub procesowego, która będzie relewantna dla ustalenia zakresu podmiotowego i przedmiotowego postępowania. Organ administracji jest tym żądaniem związany, gdyż tylko i wyłącznie strona składająca podanie określa przedmiot swojego żądania i nim rozporządza. Wniosek strony, wyznacza granice sprawy administracyjnej podlegającej załatwieniu w danym postępowaniu administracyjnym. Zakres żądania strony, identyfikuje sprawę administracyjną, w tym przedmiot postępowania administracyjnego, co wynika przede wszystkim z podstawy faktycznej żądania opisanego w podaniu strony. Organ administracji publicznej wiążą granice danej sprawy, które wynikają z okoliczności faktycznych przedstawionych przez wnioskodawcę. (…) Wójt Gminy B., zgodnie z przepisami art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp., w oparciu o ustawowo powierzoną mu kompetencję, wyjaśnił oraz stwierdził, że w okolicznościach kontrolowanej sprawy dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych rolniczo, gdyż „Teren nie wymaga uzyskania zgody ministra do spraw rolnictwa na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (w procedurze sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub uzyskania odstępstwa – zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2409)”. (wyrok WSA w Poznaniu z 10 marca 2022 r., IV SA/Po 673/21, LEX nr 3327148 oraz powołane tam orzecznictwo). Uzasadnienie wyroku zbieżne jest z intencją ustawodawcy: „W związku z tym za grunty planowane do przeznaczenia pod biogazownię rolniczą należy traktować cały obszar niezbędnego terenu do zlokalizowania na nim wszystkich elementów wchodzących w skład instalacji biogazu rolniczego. Przyjęte rozwiązania są zgodne z zasadami oraz terminologią stosowaną w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W praktyce oznacza to powierzchnię wynikającą z projektu zagospodarowania działki lub terenu.”[1]
W razie pytań i wątpliwości związanych z powyższą materią zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Piotrem Włodawcem: wlodawiec[at]prokurent.com.pl
Autor:
Marcin Pabian – aplikant radcowski
[1] Druk nr 3196, s. 50 Warszawa, 8 maja 2023 r. Projekt ustawy z dnia o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu.
