Utrzymanie drogi koniecznej – kto ponosi koszty?

Służebność drogi koniecznej jest instytucją przewidzianą dla właściciela nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jej ustanowienie umożliwia uzyskanie prawnie zagwarantowanego dojazdu albo dojścia do posesji przez grunty sąsiednie.

W praktyce bardzo często pojawia się problem, kto odpowiada za utrzymanie drogi koniecznej, czyli pasa gruntu, przez który odbywa się przejście lub przejazd. Chodzi m.in. o utwardzanie nawierzchni, usuwanie kolein, zadbanie o odpływ wody i utrzymywanie drogi w stanie pozwalającym na normalny przejazd.

Prawo cywilne rozdziela tu dwie różne kwestie: wynagrodzenie za ustanowienie służebności oraz obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do jej wykonywania.

Kiedy można żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. droga konieczna może zostać ustanowiona wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich.

Już samo ustawowe sformułowanie uprawnienia pokazuje, że nie chodzi wyłącznie o całkowity brak wyjazdu. W orzecznictwie przyjmuje się, że problemem może być także dostęp istniejący, ale nieodpowiedni pod względem faktycznym albo prawnym. Innymi słowy: samo to, że „jakoś da się dojechać”, nie przesądza jeszcze, że potrzeba drogi koniecznej odpada.

Równie ważne jest to, że dostęp powinien być realny i prawnie zabezpieczony, a nie oparty wyłącznie na dobrosąsiedzkiej tolerancji. Orzecznictwo wskazuje, że chodzi o trwałą gwarancję korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Jak sąd ustala przebieg drogi koniecznej?

Przebieg drogi koniecznej nie jest wybierany według kryterium wygody jednej strony.

Artykuł 145 § 2 i 3 k.c. nakazuje uwzględnić potrzeby nieruchomości niemającej dostępu. Jednocześnie należy brać pod uwagę możliwie najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić, oraz interes społeczno-gospodarczy.

Dlatego w orzecznictwie podkreśla się, że droga konieczna nie zawsze powinna przebiegać najkrótszym albo najtańszym wariantem. Przeprowadzenie jej przez działkę siedliskową bywa co do zasady oceniane jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości obciążonej.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi

Zgodnie z art. 289 § 1 k.c.,jeżeli strony nie postanowiły inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. W przypadku drogi koniecznej oznacza to co do zasady właściciela nieruchomości, dla której ustanowiono przejazd lub przechód.

Nie zmienia tego fakt, że służebność drogi koniecznej powstaje nie na podstawie umowy, lecz na mocy orzeczenia sądu. Jest to nadal szczególna postać służebności drogowej, do której stosuje się regułę wynikającą z art. 289 § 1 k.c.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy m.in. w postanowieniu z 8 września 2016 r., II CSK 804/15. Wskazał, że koszty utrzymywania drogi w stanie zdatnym do korzystania obciążają właściciela nieruchomości władnącej.

W praktyce oznacza to, że sam przebieg drogi przez cudzą działkę nie przesądza jeszcze o obowiązku jej utrzymania przez właściciela tej działki. Decydujące znaczenie ma to, kto korzysta ze służebności i dla czyjej nieruchomości została ona ustanowiona.

Co w praktyce oznacza utrzymanie drogi

W praktyce kluczowe znaczenie ma to, co obejmuje obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10, wskazał, że przy służebności drogi koniecznej obowiązek z art. 289 § 1 k.c. należy rozumieć szeroko.

Nie chodzi wyłącznie o bieżące utrzymywanie drogi w należytym stanie. Jeżeli jest to potrzebne do wykonywania służebności, obowiązek ten może obejmować także wykonanie odpowiednich urządzeń, w tym utwardzenie drogi.

W ramach późniejszego utrzymania mogą pojawić się również takie prace jak remonty, wymiana nawierzchni, zachowanie drogi w czystości czy zapewnienie odpływu wody. Oznacza to, że utrzymanie drogi nie sprowadza się jedynie do usuwania drobnych usterek.

Jeżeli bez określonych prac droga nie może realnie pełnić funkcji szlaku dojazdowego, spór nie dotyczy już tylko samego prawa przejazdu. Dotyczy również standardu technicznego drogi potrzebnego do rzeczywistego korzystania ze służebności.

Wynagrodzenie za służebność

Ustanawiając służebność, sąd zasądza wynagrodzenie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Nie oznacza to jednak, że wynagrodzenie to zastępuje bieżące koszty wykonywania służebności.

Wynagrodzenie za obciążenie gruntu i późniejsze wydatki eksploatacyjne to dwa odrębne reżimy. Pierwsze stanowi rekompensatę za ustanowienie służebności. Drugie dotyczy kosztów utrzymania drogi i urządzeń potrzebnych do korzystania z prawa przejazdu.

Konkluzja dla praktyki

Najkrótsza odpowiedź na pytanie o służebność drogi koniecznej ustanowioną przez sąd brzmi tak: co do zasady za utrzymanie drogi odpowiada właściciel nieruchomości władnącej. Dotyczy to także urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest obowiązkowym elementem orzeczenia. Nie zastępuje ono późniejszych kosztów wykonywania prawa, które ciążą na właścicielu nieruchomości władnącej.

Ekspert przygotowujący artykuł:

Sprawdź, jakie działania warto podjąć w swojej sytuacji

Wypełnij krótki formularz i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji z adwokatem. Wskażemy możliwe dalsze kroki.