Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustawach zostały opublikowane 4 grudnia 2025 r. i weszły w życie 28 stycznia 2026 r.

Celem nowelizacji jest zwiększenie przejrzystości działania spółdzielni mieszkaniowych oraz wzmocnienie pozycji ich członków. Zmiany mają też usprawnić procedury związane z ustanawianiem odrębnej własności lokali oraz realizacją przedsięwzięć mieszkaniowych.

Zmiany:

Pełnomocnictwo na walne zgromadzenie

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dokładniej określają, kto może reprezentować członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu i jakie formalności trzeba spełnić.

Członek spółdzielni może działać przez pełnomocnika, ale tylko wtedy, gdy pełnomocnikiem jest osoba fizyczna. Pełnomocnikiem może być m.in. adwokat, radca prawny, inny członek tej samej spółdzielni albo osoba bliska. Przepisy wykluczają natomiast możliwość ustanowienia pełnomocnikiem osoby, która pozostaje z członkiem spółdzielni w faktycznym związku, czyli we wspólnym pożyciu.

Osoba bliska

Jeżeli pełnomocnictwo jest udzielone osobie bliskiej, trzeba dołączyć pisemne oświadczenie pełnomocnika. W oświadczeniu potwierdza on dwie rzeczy: że jest osobą bliską oraz że nie pozostaje z mocodawcą we wspólnym pożyciu. Bez tego oświadczenia pełnomocnictwo jest nieważne, a pełnomocnik nie może reprezentować członka na walnym zgromadzeniu.

Pełnomocnictwo, a w przypadku osoby bliskiej także oświadczenie, należy dostarczyć do spółdzielni najpóźniej 3 dni przed terminem walnego zgromadzenia albo jego pierwszej części. Tego terminu nie można przesunąć. Nie da się też uzupełnić dokumentów po czasie.

Ograniczenia pełnomocnika

Nowe przepisy ograniczają też zakres działania pełnomocnika. Nie może on brać udziału w głosowaniach dotyczących wyboru i odwołania członków rady nadzorczej oraz zarządu. Chodzi o to, aby o składzie tych organów decydowali bezpośrednio członkowie spółdzielni. Dodatkowo przewidziano karę grzywny za złożenie fałszywego oświadczenia do pełnomocnictwa udzielonego osobie bliskiej.

Wykup lokalu i odrębna własność

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych wzmacniają pozycję osób, które mają prawo wykupić lokale znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Jeżeli spółdzielnia przez 24 miesiące od wejścia ustawy w życie nie podejmie działań potrzebnych do ustanowienia odrębnej własności lokali, osoba uprawniona będzie mogła złożyć wniosek do sądu. Warunkiem jest to, aby w tej sprawie nie toczyło się postępowanie sądowe. W takiej sytuacji sąd, po rozpoznaniu sprawy, może sam ustanowić odrębną własność lokalu, zastępując czynności, do których spółdzielnia była zobowiązana. Celem tego rozwiązania jest ograniczenie przewlekłości i bezczynności spółdzielni w sprawach własnościowych.

Jeżeli spółdzielnia nie podważa prawa osoby uprawnionej do nabycia lokalu, ale odmawia złożenia niezbędnego oświadczenia woli, sprawę można skierować do sądu. W takim przypadku możliwe jest wniesienie powództwa o zobowiązanie spółdzielni do złożenia tego oświadczenia. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie spółdzielni i stanowi podstawę do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.

Ustawa o własności lokali

Nowelizacja ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali porządkuje kompetencje organów wspólnot mieszkaniowych.

Obecnie zarząd, działając na podstawie pełnomocnictwa w sprawach przekraczających zwykły zarząd, składa oświadczenia potrzebne do wykonania uchwał, w szczególności w sprawach takich jak:

• a) zgoda na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej
• b) ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku takich prac oraz rozporządzenie tym lokalem
• c) zmiana wysokości udziałów związana z powstaniem takiego lokalu
• d) zgoda na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
• e) podział nieruchomości wspólnej

Nowelizacja rozszerzyła katalog takich spraw. Obejmuje on również sprawy związane z nabyciem przyległych nieruchomości gruntowych, o których mowa w art. 32a ustawy o własności lokali.

Jednocześnie w art. 32a pkt 2 wprowadzono zmianę terminologiczną. Zamiast określenia wspólnota mieszkaniowa użyto sformułowania właściciele lokali. Celem tej zmiany jest dokładniejsze wskazanie, kto jest uprawniony do podejmowania określonych czynności i decyzji.

Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa

W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa rozszerzono listę podmiotów, które mogą realizować przedsięwzięcia mieszkaniowe. Zgodnie ze zmianami spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła działać jako SAN, czyli społeczna agencja najmu.

SAN to podmiot, który wspiera gminę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce jego zadania polegają na tym, że:

• dzierżawi lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne od właścicieli, a następnie wynajmuje je osobom wskazanym przez gminę
• może także wynajmować lokale lub domy, które sam posiada
• może dzierżawić budynki inne niż mieszkalne albo ich części i przeprowadzać remont lub przebudowę, aby powstały w nich lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne wynajmowane osobom wskazanym przez gminę

Celem tej zmiany jest zwiększenie dostępności instrumentów wsparcia oraz wzmocnienie roli spółdzielni w realizacji polityki mieszkaniowej.

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Zmiany w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości doprecyzowują definicję mieszkania na wynajem. Zgodnie z nowymi przepisami chodzi o lokale wybudowane na gruntach pochodzących z Zasobu, które są przeznaczone do wynajmu na podstawie umowy najmu instytucjonalnego albo najmu z możliwością dojścia do własności. Do tej kategorii zalicza się również mieszkania objęte spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Zmiana ta porządkuje przepisy oraz rozszerza zakres stosowanej definicji.

Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z COVID-19

Nowelizacja wyłącza możliwość zastępowania walnego zgromadzenia głosowaniem na piśmie na podstawie przepisów specustawy covidowej.

Mimo że stan epidemii oraz stan zagrożenia epidemicznego zostały zniesione, część spółdzielni mieszkaniowych nadal podejmuje uchwały w trybie głosowania na piśmie. Spółdzielnie powołują się przy tym na art. 15zzzr specustawy i wskazują, że przepis nadal obowiązuje. Podkreślają też, że nie zawiera on ograniczeń co do stosowania, więc mogą z niego korzystać jako osoby prawne.

Celem nowelizacji jest zapewnienie członkom spółdzielni możliwości udziału w stacjonarnym walnym zgromadzeniu.

Przepisy przejściowe

Przepisy przejściowe wskazują, jak stosować nowe i dotychczasowe regulacje w sprawach, które już trwają.

Dotychczasowe przepisy nadal będą stosowane w postępowaniach sądowych dotyczących pełnomocnictw oraz walnych zgromadzeń spółdzielni mieszkaniowych. Dotyczy to spraw wszczętych przed dniem wejścia ustawy w życie, które nie zakończyły się prawomocnym orzeczeniem.

Jednocześnie w sprawach sądowych dotyczących zaskarżania uchwał spółdzielni zastosowanie znajdą przepisy w nowym brzmieniu. Nowe regulacje obejmą także walne zgromadzenia, które nie zostały przeprowadzone przed dniem wejścia ustawy w życie.

Eksperci przygotowujący artykuł:

Czym możemy pomóc w sprawach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych?

Kancelaria Prokurent wspiera wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz zarządców w bezpiecznym stosowaniu przepisów i w sprawnym prowadzeniu procedur.

Zakres naszego wsparcia obejmuje:

• analizujemy dokumenty i sytuację prawną, wskazując możliwe działania
• przygotowujemy i weryfikujemy uchwały oraz dokumenty z zebrań i walnych zgromadzeń
• doradzamy w sprawach pełnomocnictw, organizacji walnego oraz praw członków spółdzielni
• prowadzimy korespondencję i przygotowujemy pisma, także na etapie przedsądowym
• reprezentujemy w negocjacjach i w postępowaniach sądowych, w tym przy zaskarżaniu uchwał

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w sprawach wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, zapraszamy do skorzystania z bezpłatnej konsultacji.

Formularz kontaktowy