Nadmierne zabezpieczenie wierzytelności a nieważność umowy

Zjawisko nadmiernego zabezpieczenia zostało nagłośnione przez tzw. „afery gruntowe”. Podmioty posiadające kapitał udzielały wysokooprocentowanych pożyczek osobom, które znalazły się w ciężkiej sytuacji finansowej. Pożyczki były zabezpieczone umową przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości pożyczkobiorców.

Zasada swobody umów umożliwia ułożenie stosunku prawnego według uznania stron. Wspomniana zasada, ma pewne ograniczenia określone w art. 353¹ K.C. Ograniczenie polega na tym, aby „treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

W ocenie Kancelarii Prokurent czynność prawna kreująca „nadzabezpieczenie” skonstruowana w sposób przynoszący wierzycielowi w wyniku realizacji zabezpieczenia rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski, może być uznana za nieważną w świetle art. 58 § 2 K.C. tj. sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Stanowisko zostało potwierdzone w wyroku SN z dn. 31 marca 2016 r. IV CSK 372/15.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie prezentowano pogląd, iż umowa naruszająca zasady uczciwego obrotu oraz lojalności wobec kontrahenta może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w razie braku wystąpienia wyzysku lub niepowstania wszystkich jego przesłanek przewidzianych w art. 388 § 1 K.C.

„§1.  Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo, niedoświadczenie lub brak dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może według swego wyboru żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy.”

Prawnicy Kancelarii Prokurent podkreślają, że dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy do ukształtowania stosunków umownych w sposób wyraźnie krzywdzący dla jednej ze stron doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji, przy znacznej skali pokrzywdzenia drugiej strony.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na przesłanki nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości wymienione w art. 387¹ K.C.

„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę”

W obrocie gospodarczym można spotkać się ze zjawiskiem, gdzie występuje brak przeprowadzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustanawiania się nieruchomości na zabezpieczenie w sposób doprowadzający do uzyskania korzyści majątkowych przez dającego pożyczkę.

Wartość nieruchomości, która zabezpiecza udzielaną pożyczkę, jest kilkukrotnie wyższa niż wartość udzielonej pożyczki. Taki rodzaj zabezpieczenia można uznać jako formę zabezpieczenia, która jest nadzabezpieczeniem.

Przy takiej konstrukcji umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia od początku zakładały one rażące pokrzywdzenie powodów przy nadmiernym i nieproporcjonalnym uprzywilejowaniu strony pozwanej. (na podstawie M. Gutowski „Sankcja nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkaniowej na podstawie nowego art. 387¹ k.c.”)

Nadzabezpieczenia występować mogą również przy kredycie bankowym. Zabezpieczenia kredytu służą bankom w celu ochrony depozytów (w ostatecznym rozrachunku to z depozytów ludności banki finansują akcję kredytową).

Po pierwsze, hipoteka umowna (art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, zgodnie z ustaleniami stron. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Po drugie, hipoteka przymusowa (art. 110¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece) występuje wtedy, gdy wierzyciel żąda wpisu do księgi wieczystej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, nie może ona przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Nadzabezpieczenie hipoteczne może występować w charakterze pierwotnym bądź wtórnym. Nadzabezpieczenie pierwotne ma miejsce, gdy w momencie powstania hipoteki występuje nadwyżka sumy hipoteki (tj. maksymalna kwota, w jakiej wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką) w stosunku do kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Natomiast nadzabezpieczenie wtórne jest to zjawisko, kiedy po powstaniu hipoteki (ma miejsce w trakcie spłat wierzytelności hipotecznej) pojawia się różnica między wyższą sumą hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej a niższą kwotą zabezpieczonej wierzytelności (należności głównej) i roszczeń o świadczenia uboczne, jeżeli są objęte hipoteką.

Właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Uprawnienie to przysługuje z chwilą wystąpienia nadmierności zabezpieczenia. Może natomiast dojść do sytuacji, w której wierzyciel hipoteczny nie zgodzi się na obniżenie sumy hipoteki. W przypadku gdy właściciel nieruchomości nie uzyskał zgody na obniżenie sumy, może wytoczyć powództwo przeciwko wierzycielowi o ukształtowanie stosunku prawnego przez zmniejszenie sumy hipoteki. Wyrok uwzględniający powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego hipoteki ma charakter konstytutywny w zakresie, w jakim zmienia umowę stron ustanawiającą hipotekę. W dodatku, wyrok ten stanowi podstawę do dokonania wpisu zmiany wysokości sumy hipoteki w księdze wieczystej.

Dodatkową formą zabezpieczenia dla banku jest cesja, czyli całkowicie dobrowolna forma zabezpieczenia, polegająca na przeniesieniu i odstąpieniu praw oraz zobowiązań dotyczących mieszkania lub domu na inną osobę lub instytucję. Cesja praw z ubezpieczenia najczęściej podpisywana jest przy kredycie hipotecznym na bank, który udziela pożyczki. Stanowi wtedy umowę cywilno-prawną, zawieraną pomiędzy cedentem (właścicielem/właścicielami lokalu) a cesjonariuszem (bankiem). Gdy zajdzie potrzeba wypłacenia odszkodowania od Towarzystwa Ubezpieczeniowego dana kwota nie zostanie przekazana kredytobiorcy, a cesjonariuszowi (bankowi). Z kolei konieczność spłaty kredytu pozostaje obowiązkiem podmiotu, który otrzymał pożyczkę. W teorii ubezpieczenie mieszkania z cesją jest nieobowiązkowe, jednak zazwyczaj jest wymagane przez banki, ponieważ stanowi zabezpieczenie zarówno dla klienta, jak i kredytodawcy. Odmawiając podpisania cesji przy kredycie, klient może spotkać się z nieuzyskaniem kredytu. W przypadku szkody lub zdarzeń losowych, cesja gwarantuje ochronę majątku i pokrycia kosztów kredytu.

Mając powyższe na uwadze, zabezpieczenie powinno służyć wyłącznie umożliwieniu wierzycielowi zaspokojenia do wysokości przysługującej mu wierzytelności w przypadku niewykonania przez dłużnika zobowiązania, a nie nieuzasadnionemu wzbogaceniu na rzecz wierzyciela. (wyrok SN z dn. 12 października 2011 r. II CSK 690/10)

Zdaniem Sądu Najwyższego nadmierne lub zbyteczne zabezpieczenie wierzytelności może być uznane za przyczynę stwierdzenia nieważności umowy.

AUTORZY:

Piotr Włodawiec – Radca prawny

Marcin Bandurski – Adwokat

Kacper Skrzypkowski – Praktykant

W przypadku pytań, zapraszamy do kontaktu.

Przeczytaj również: 

Projekt Ustawy o zmianie ustawy o bezpieczeństwie żywności i żywienia

PRACE PROJEKTOWE