Jak prawidłowo wskazuje encyklopedia infor.pl [1] cyt. „do dnia dzisiejszego w spółdzielniach mieszkaniowych funkcjonują formy prawne związane z lokalami mieszkalnymi, które zachowały się z poprzedniego systemu. Taką konstrukcją jest tzw. mieszkanie lokatorskie, które daje prawo do mieszkania, ale nie jest prawem własności.  (…..)Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, czyli potocznie tzw. mieszkanie lokatorskie oznacza, że właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia. Osoby zamieszkujące w tego typu mieszkaniach nie posiadają do niego prawa własności.”

Jak wynika z przepisu art. 11 ust.1 [1] u.s.m.[2], w szczególności w przypadku zaległości z zapłatą tzw. opłat eksploatacyjnych, za okres co najmniej 6 miesięcy, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Członkostwo w spółdzielni trwa co do zasady do czasu posiadania prawa do lokalu. W wypadku spłaty zadłużenia w toku sprawy o wygaszenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przepisy przewidują roszczenie byłego członka o przywrócenie tego prawa.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 20 lipca 2017 r[3]. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze, wprowadzone szczególne roszczenia określone w ustawie w razie spłaty zadłużenia przez wykluczonego członka mieszkania lokatorskiego

po art. 16 dodaje się art. 161 w brzmieniu:

„Art. 16[1]. 1. Osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami.

2. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje tylko wtedy, jeżeli wcześniej nie został ustanowiony tytuł prawny do lokalu na rzecz innej osoby. Warunkiem ustanowienia przez spółdzielnię tytułu prawnego do lokalu na rzecz innej osoby jest opróżnienie lokalu przez osobę, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło.”;

Art.  7. 

1.  Osobie, która przed dniem wejścia w życie ustawy, utraciła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje do spółdzielni roszczenie o ustanowienie takiego tytułu prawnego do lokalu, jaki utraciła, jeżeli po dniu wejścia w życie ustawy spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami albo spłaciła je wcześniej.

Warunkiem jest tutaj spłata całości zadłużenia związanego z opłatami za lokal. W  sytuacji gdy do zapłaty pozostała kwota odsetek i kosztów procesu w innych sprawach z powództwa spółdzielni,  na pewno należy uregulować zarówno zadłużenie główne, jak i odsetki.

Z prawnego punktu widzenia prawidłowe przed wniesieniem pozwu o wygaszenie prawa jest  wezwanie byłego do zapłaty pozostałej kwoty zadłużenia (wraz z odsetkami), w celu przywrócenia prawa do lokalu. W przypadku gdyby Spółdzielnia mimo zaległości przed wytoczeniem powództwa nie wyznaczyła terminu i nie poinformowała o aktualnym zadłużeniu i podstawach jego ustalenia,  to wówczas z pewnością Sąd oddali takie powództwo na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego (zasady współżycia społecznego).

Przy ustalaniu możliwości wnioskowania o wygaszenie prawa do lokalu z uwagi na zaległości, nie można brać pod uwagę i doliczać kosztów procesu, gdy spłacił były członek zaległość główną, a całość aktualnego zadłużenia nie przekracza 6-miesięcznych opłat czynszowych.

Ciekawe informacje w zakresie praktyki stosowania ww. przepisów można przeczytać w komentarzach prawniczych: [4] „W jednej ze spraw spółdzielnia mieszkaniowa wystąpiła z powództwem o orzeczenie przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z powodu zaległości w zapłacie opłat związanych z lokalem w wysokości ponad 23 000 zł co do samej tylko należności głównej. Przez okres co najmniej kilku lat pozwana pokrywała jedynie niewielką część opłat należnych od niej na rzecz spółdzielni – zaległość ta była zdecydowanie wyższa od 6-krotności miesięcznych opłat. Sąd uznał, że żądanie powoda znajduje podstawę prawną i podlega uwzględnieniu (wyr. SO w Łodzi z 15.1.2019 r., II C 806/18, Legalis). W innym stanie faktycznym sprawy powodem wytoczenia powództwa były zaległości współmałżonków z tytułu prawa lokatorskiego, od których w innych postępowaniach sądy prawomocnie zasądziły już na rzecz spółdzielni 15 tys. zł, a następnie 17 tys. zł, wraz z odsetkami za opóźnienie, a zatem przesłanka zalegania z zapłatą opłat eksploatacyjnych za okres co najmniej 6 miesięcy (uchw. SN – Izba Cywilna z 29.4.2022 r., III CZP 33/22, Legalis) dotyczy kwalifikacji powództwa w przypadku każdej przesłanek określonych w art. 11 ust. 11 SpMieszkU”.

Uwaga! wyraźnie wynika z ustawy, że uregulowanie zadłużenia powoduje roszczenie ale tylko dla tych osób, a nie dla innych lokatorów np. spadkobierców zmarłego członka…

Reasumując, spłata zadłużenia głównego i odsetek przed zamknięciem rozprawy winna skutkować przywróceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa na rzecz byłego członka, który to zadłużenie spłacił.

Skoro Ustawodawca przyznaje szczególne roszczenie, gdy lokal nie sprzedany do tej pory i nie wprowadza nowych warunków, nie można tego robić, gdyż te osoby były członkami i w założeniu właścicielami całego wkładu (chyba że jest inaczej i nie mają 100% wkładu). Niezależnie od tego, kwestia wymaganego uzupełnienia wkładu nie ma bezpośredniego związku z roszczeniem powstałym wskutek spłaty zadłużenia, stąd spłata całości zadłużenia z odsetkami kreuje roszczenie o przywrócenie prawa do  lokalu.

AUTOR:                                                                                                             

Marcin Skonieczny – radca prawny

[1] źródło: https://www.infor.pl/prawo/encyklopedia-prawa/m/273458,Mieszkanie-lokatorskie.html

[2] Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych tj. z dnia 27 stycznia 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 438)

[3] Dz.U.2017 poz. 1596  

[4] Art. 11 SpMieszkU red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2023, wyd. 7/K.. Królikowska źródło: Legalis