Zaprojektuj i wybuduj
Każda inwestycja budowlana jest skomplikowanym, wieloetapowym procesem wymagającym zaangażowania wielu specjalistów. Inwestor odpowiada za zorganizowanie procesu budowlanego. Spoczywa na nim wiele obowiązków w tym: opracowanie projektu, zapewnienie nadzoru kierownika robót, wykonanie robót oraz, jeśli jest to wymagane, zapewnienie nadzoru inwestorskiego. Inwestor nie musi wykonywać tych obowiązków osobiście, lecz może zatrudnić specjalistów i podmioty, które je wykonają.
Forma Wybuduj
Domyślną formą organizacji procesu budowlanego jest taki podział obowiązków pomiędzy inwestorem a wykonawcą, w którym inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do:
- przekazania terenu budowy,
- dostarczenia projektu,
- do odebrania obiektu i
- zapłaty umówionego wynagrodzenia
Wykonawca zobowiązuje się do:
- oddania przewidzianego w umowie obiektu,
- wykonanego zgodnie z projektem i
- z zasadami wiedzy technicznej.
Taka forma powszechnie jest nazywana kontraktem typu „wybuduj”. Na większych inwestycjach, które mogą być realizowane przy wykorzystaniu międzynarodowych wzorów umów, można się spotkać z terminem: czerwona książka FIDIC.
Niezależnie od nazwy istotą tej formy jest taki podział obowiązków, w którym przed przystąpieniem do robót inwestor posiada opracowaną dokumentację projektową i zamierza zlecić wykonanie robót podmiotowi specjalistycznemu (lub wielu podmiotom). W takim przypadku w razie wątpliwości co do zakresu powierzonego wykonawcy, kluczową rolę odgrywa projekt budowlany, który wyznacza granice zobowiązania.
Inwestor chcący udzielić zamówienia w ramach procedury opisanej w Prawie Zamówień Publicznych (dalej: PZP), oprócz dokumentacji projektowej opisanej wyżej, powinien opracować specyfikację techniczną wykonania i odbioru robót budowlanych. W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustawa PZP, oraz przywołany niżej akt wykonawczy określa inwestora zamawiającym. Szczegółowe wymagania dla specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych zostały opisane w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. poz. 2454) (dalej: Rozporządzenie z 20.12.2021 r.).
Forma Zaprojektuj i Wybuduj
Drugą popularną formą organizacji procesu budowlanego jest udzielenie wykonawcy zamówienia na szerszy zakres obowiązków niż w poprzednim modelu. Inwestor w zależności od swoich własnych preferencji może przenieść obowiązek opracowania dokumentacji projektowej, uzyskania decyzji, pozwoleń, uzgodnień i opinii na wykonawcę.
Inwestor, udzielając zamówienia tego typu, zazwyczaj nie dysponuje projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Nie znaczy to jednak, że inwestor może przeprowadzić taką inwestycję bez przygotowania. Przeciwnie, inwestor przed przystąpieniem do takiej inwestycji powinien przejść przez dwie fazy jej planowania:
- Fazę przygotowania inwestycji (analiza opłacalności przedsięwzięcia – due diligence, studium wykonalności, matryca POP (Produkt – Organizacja – Proces), diagram KANO).
- Program funkcjonalno-użytkowy, model koncepcyjny, definicja potrzeb, które mają zostać zaspokojone przez realizację inwestycji.
Ustawa PZP wprost wskazuje, że korzystając z tego modelu, zamawiający opisuje przedmiot zamówienia za pomocą wspomnianego powyżej programu funkcjonalno-użytkowego. Szczegółowe wymagania dla tego dokumentu opisano w przywołanym wcześniej Rozporządzeniu z 20.12.2021 r.
Taka forma powszechnie jest nazywana kontraktem typu „zaprojektuj i wybuduj”. Na większych inwestycjach, które mogą być realizowane przy wykorzystaniu międzynarodowych wzorów umów, można się spotkać z terminem: żółta książka FIDIC.
Niezależnie od nazwy istotą tej formy jest taki podział obowiązków, w którym inwestor określa funkcję (potrzeby), które ma realizować dany obiekt budowalny, a samo opracowanie dokumentacji i wykonanie robót zamierza zlecić podmiotowi specjalistycznemu.
Wybór właściwej formy
Najbardziej popularnym powodem, dla którego inwestorzy wybierają organizację procesu budowlanego według formuły „zaprojektuj i wybuduj”, jest chęć zminimalizowania swojego zaangażowania w proces projektowania i przekazania większej odpowiedzialności wykonawcy. Z jednej strony takie podejście pozwala wykonawcy na wykorzystanie swojej wiedzy do zaprojektowania i wykonania robót, dając mu jednocześnie większą elastyczność w realizacji projektu. Z drugiej strony oddelegowanie odpowiedzialności na wykonawcę w zakresie opracowania projektu i wykonania robót sprzyja powstaniu przekonania, że inwestycja zrealizuje się sama i nie wymaga podejmowania dalszych decyzji przez inwestora.
Drugim powodem, dla którego inwestorzy decydują się na organizację procesu budowlanego według formuły „zaprojektuj i wybuduj”, są inwestycje, dla których czas jest czynnikiem krytycznym. W teorii inwestor oszczędza czas potrzebny na wyłonienie wykonawcy (jedna procedura przetargowa zamiast dwóch) oraz na mobilizację przed rozpoczęciem robót (może ona przebiegać równolegle do procesu pozyskiwania decyzji na pozwolenie na budowę).
Formuła „zaprojektuj i wybuduj” może prowadzić do otrzymania niższych ofert na wykonanie robót niż w przypadku formuły „wybuduj”. Dzieje się tak dlatego, że wykonawcy opracowują projekt w taki sposób, aby zrealizować inwestycję uwzględniając jak najniższe koszty realizacji robót. Takie podejście często może pozostawać w sprzeczności z oczekiwaniami inwestora, który jest zaskoczony interpretacją treści zobowiązania odczytaną przez wykonawcę.
Praktyka pokazała, że o ile możliwość dostosowania projektu do konkretnego wykonawcy sprzyja otrzymaniu niższych ofert, to wybór tej formy organizacji procesu budowlanego wcale nie wpływa na skrócenie czasu realizacji, oszczędność środków czy też ograniczenie ilości sporów. Przeciwnie inwestor, który realizuje postępowanie w pośpiechu często popełnia błędy i pozostawia niedopowiedzenia w opisie przedmiotu zamówienia, które później są wykorzystywane przez wykonawców do poszukiwania oszczędności. Zdarzają się również sytuacje, kiedy inwestor nie rozpoznał prawidłowo swoich potrzeb w pierwszych dwóch fazach planowania inwestycji i wprowadza zmiany już po wybraniu wykonawcy.
Wspomniane wcześniej oddelegowanie odpowiedzialności utrudnia inwestorowi przyznanie się do błędów w dokumentacji np. nierzetelne rozpoznanie warunków gruntowych. Inwestorzy często są przekonani, że w formuła „zaprojektuj i wybuduj” nie wymaga podejmowania dalszych decyzji. Niestety, skutkiem tego przekonania jest to, że brak decyzyjności ze strony inwestora generuje spory, których przecież inwestor chciał uniknąć. Dalszą konsekwencją sporów jest wydłużenie inwestycji i rosnące koszty.
Rozwiązania alternatywne
Opisany wyżej problem wyboru właściwej formy organizacji procesu budowlanego, jest przedmiotem dyskusji i analiz inwestorów na całym świecie. W literaturze fachowej na popularności zaczyna zyskiwać nowa forma organizacji procesu budowlanego, która łączy dwa opisane wyżej podejścia, zostawiając po stronie inwestora władzę i decyzyjność podczas projektowania, a jednocześnie pozwala na doproszenie wykonawcy na wczesnym etapie planowania inwestycji, aby możliwe było skorzystanie z wiedzy i doświadczenia realizacyjnego wykonawcy.
To nowe podejście nie doczekało się jeszcze polskiej nazwy. W języku angielskim występuje pod nazwą ECI (Early Contractor Involvement). W praktyce inwestor jednocześnie zatrudnia projektanta oraz wykonawcę. Rolą projektanta jest opracowanie dokumentacji jak w modelu „wybuduj”. Rolą wykonawcy na etapie projektowania jest doradztwo w zakresie optymalizacji projektu oraz konsultacje w zakresie badania potrzeb inwestora. Projektant, wykonawca oraz inwestor tworzą zespół projektowy, którego wspólnym celem jest stworzenie obiektu budowlanego, odpowiadającego na potrzeby inwestora, w oczekiwanej przez inwestora jakości, jak najniższym kosztem.
Z przeprowadzonych badań wynika, że taka formuła korzystnie wpływa na podniesienie jakości komunikacji i współpracy pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego, ogranicza co do ilości i wielkości ilość sporów, skraca czas i docelowy koszt realizacji, a inwestorzy są zadowoleni z jakości wykonanych usług. Z całą pewnością nie można jednak stwierdzić, że jest to lek na wszystkie problemy. Przygotowanie inwestycji w nieszablonowy sposób może okazać się sporym wyzwaniem.
Podsumowanie
Jak wspomnieliśmy na początku, każda inwestycja budowlana jest skomplikowanym, wieloetapowym procesem wymagającym zaangażowania wielu specjalistów. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowlanego. Od jakości przygotowania inwestycji zależy jej sprawna realizacja – dlatego tak ważne jest, aby dobrze przemyśleć i zaplanować proces organizacji procesu budowy.
AUTORZY:
Michał Siejda – inżynier budownictwa www.dt-siejda.pl
Filip Krajewski – Radca prawny
Artur Okoń – radca prawny
Jan Rostafiński – Radca prawny
Łukasz Moczydłowski – Adwokat
Piotr Włodawiec – Radca prawny
Marcin Bandurski – Adwokat
Marcin Skonieczny – Radca prawny
W przypadku pytań, zapraszamy do kontaktu.
Przeczytaj również:
